Оценка и переоценка земельного участка

Процедура оценки земли необходима для закрепления прав (намерений) на него, но после межевания. Права удостоверяет Госреестр.

Факторы оценки земли

Идентификация рыночной стоимости земли или прав необходима, если она выступает объектом сделок на рынке. Зависит оценка земельного участка от ранжированного списка:

• местоположение;
• уровень цен;
• конкуренция;
• ожидаемый доход и др.

Влияют спецфакторы, например, при аренде – правомочность арендатора, длительность прав по закону.

Методы оценки земельного участка

Оценивающие процедуры ориентированы на:

• капитализацию доходов;
• кластерный анализ;
• затраты (например, на улучшение данного участка).

Многие предпочитает сравнительный – лучше учитывается конъюнктура. Они лучше и полнее.

Оценивать участок, приносящий доход следует обстоятельно, многофакторно. Часто выручает и затратный подход: затраты сами определяют стоимость, эффективность вложений. У каждого метода – своя специфика и свои особенности.

В каком направлении оценивать? – Часто оценивают:

• аренду участка;
• соответствующую категорию рыночной цены;
• инвестиционную привлекательность;
• ландшафт.

Используются подходы выделения, прецедентов, капитализации (рентные), остаточные, разбивки (по участкам).

Документы необходимые для оценки земли

Проведенная по нормативам проверка прав на землю минимизирует риски сделок. Кроме правоустанавливающих документов, оценщикам понадобятся:

• паспорт кадастровый (с межеванием);
• параметры коммуникаций;
• ставка налога;
• договор (действующий) аренды.

Без реальных оценочных параметров невозможны операции с участком, поэтому рынок земель требует профессиональности.

Но стоимость участка динамично меняется, привязана к текущему его состоянию.

Когда оценивать?

Оценивать следует для проведения успешных операций:

• «купли-продажи», дарения, аренды, наследования, обмена;
• залог под ипотеку;
• подготовке документов, например, в суд, чтобы разрешить имущественный спор;
• приватизировать;
• страховать;
• привлечь инвестора, пайщика;
• оформить в уставной капитал;
• выявить рыночную стоимость (например, при банкротстве);
• уточнить налоговую базу;
• уточнить ущерб и др.

Благодаря точным оценкам станет безопасно проводить любые операции с участком.

Классификация и переоценка участка земли

Переоценка земли важна для динамичных кадастровых ситуаций, например, залоговых. Кадастровая (пере)оценка – государственная, по заказу властных (исполнительных) структур, по Кодексам (ГК, ЗК). Госоценка земли — кадастровая или конкурсная.

Классификационная (категориальная) оценка земли идентифицирует земли сельскохозяйственные групп, поселений, для промышленности, фондов лесного или водного, охраняемые и др.